Актуальные вопросы о сделках с жильём и маткапиталом

Материнский капитал помог улучшить жилищные условия многих калужских семей. При этом оформление прав на недвижимость с участием средств материнского капитала имеет свои особенности.

На самые распространённые вопросы оформления недвижимости с использованием материнского капитала отвечает начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Калужской области Ольга Ганина.

Как купить квартиру с использованием маткапитала?

Сертификаты за рождение первого и второго ребёнка возможно потратить, помимо прочего, на приобретение жилья, погашение ипотечных кредитов за приобретение жилья, а сертификат за рождение третьего ребёнка возможно потратить только на погашение ипотеки.

Для приобретения квартиры с использованием материнского капитала необходимо оформить договор купли-продажи, в котором указать, что приобретение квартиры осуществляется с использованием средств материнского сертификата.

Для регистрации права собственности можно через любой офис МФЦ всем сторонам договора подать заявление, оплатив государственную пошлину, а также договор купли-продажи, документы, удостоверяющие личность, и при необходимости доверенность. Также пакет документов может быть подан в электронном виде либо на сайте Росреестра, либо на портале Госуслуг.

Возможно, понадобятся иные документы, в зависимости от конкретной сделки.

Какие имеются особенности при регистрации сделки с использованием материнского капитала?

Перечисление денег продавцу производится пенсионным фондом после государственной регистрации перехода права собственности.

Здесь особенностью является то, что для приобретения квартиры могут использоваться собственные средства и средства материнского капитала, а также кредитные средства.

По закону, если оплата проводится покупателю не сразу, то Росреестр регистрирует ипотеку в пользу продавца. А если привлекаются дополнительно средства банка, то вторая запись об ипотеке будет в пользу банка.

Но покупатель и продавец могут в договоре купли-продажи установить, что ипотека в пользу продавца не возникает, и тогда орган регистрации регистрировать её не будет.

Когда оплата будет проведена, сторонам необходимо подать заявление на прекращение ипотеки.

Требуется ли нотариальное удостоверение таких сделок?

Нотариальное удостоверение таких сделок осуществляется по желанию правообладателей, но оно обязательно в двух случаях:

- если продавец или один из продавцов - несовершеннолетний, недееспособный, ограниченно дееспособный;

- если в числе покупателей имеются супруги, вкладывающие в покупку совместные средства (не только средства материнского капитала) и которые желают одновременно с покупкой определить долю каждого из них в праве на квартиру.

Почему недвижимость, купленную за счёт средств маткапитала, необходимо оформлять в долевую собственность? Как при этом выделить детскую долю?

Закон «О государственной поддержке семей, имеющих детей» прямо говорит о том, что родители обязаны оформить жилое помещение, приобретённое с использованием средств маткапитала, в общую собственность - свою и детей (первого ребёнка и последующих детей).

Приобрести квартиру можно сразу в общую долевую собственность родителей и детей. Такая сделка должна быть удостоверена нотариально, если помимо средств материнского капитала используются собственные средства супругов или кредитные средства.

Но, как правило, квартира приобретается вначале на маму и папу в совместную собственность. Затем через полгода родители обязаны выделить доли детям. Если зарегистрирована ипотека, то доли детям выделяются не позднее полугода с момента погашения ипотеки.

Выдел долей оформляется путём заключения соглашения. Здесь есть особенность - если родители выделяют доли детям, а свою долю оставляют в общей совместной собственности, то соглашение заключается в простой письменной форме. Если родители хотят, чтобы у них у каждого была своя доля, то соглашение необходимо удостоверить нотариально.

Что будет, если не выделить доли?

Возможны санкции со стороны органов опеки и попечительства.

Так как средства целевые, за счёт бюджета Российской Федерации, родителей могут обязать выделить причитающиеся доли детям по суду или вернуть маткапитал обратно в Пенсионный фонд. А в отдельных случаях может дойти до привлечения родителей к ответственности по статье «мошенничество» (159 УК РФ).

Чем опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала?

Основной риск заключается в нарушении порядка распределения долей детям. Если органы опеки докажут факт нарушения родителями прав детей, то сделка может быть признана недействительной.

Материал подготовлен Управлением Росреестра по Калужской области.